羊城晚报记者江皓轩
近日，广州首次对商品住宅“偷面积”行为作出公开行政处罚。
广州市荔湾区城管执法局对力诚榕诚湾项目开出首张“偷面积”公开罚单，认定该项目未经规划许可将装饰柱改建为结构柱，违法建筑面积199.34平方米，处罚款98244.43元。
此次查处发生在规划验收环节，释放强烈倒查信号。那么，这会对购房者、房企乃至整个行业造成什么影响？
涉事企业按“严重”档次处10%罚款
据业内人士解释，结构柱需计面积，而装饰柱不计面积。将结构柱按照装饰柱报建，即可变相增加实际使用空间，实现坊间常说的“偷面积”。由于未获规划许可，此类改建构成违法建设。
广州荔湾区城市管理和综合执法局出具的《违法建设行政处罚决定书(荔城违建处字[2026]1002号)》显示，涉事项目为茶滘城中村改造项目，由广州市茶滘置业发展有限公司开发。该公司于2023年先后取得19-1栋和19-2栋建设工程规划许可证，随后擅自将19-1栋4层至31层、19-2栋2层至15层、17层至31层及33层至48层的装饰柱改建为结构柱，其中16层和32层为避难层未进行改建。两栋楼违建面积合计199.34平方米，项目已整体完工但尚未通过规划验收。
依据造价标准，违法建设工程总造价约98.24万元，按“严重”档次处以10%的罚款，金额为98244.43元。该局相关工作人员介绍，目前涉事企业已缴纳罚款，并被要求在限期内向规划部门申请规划验收、补办手续。
近日，羊城晚报记者走访此次被罚的力诚榕诚湾项目营销中心现场了解到，该项目是茶滘旧改项目的融资项目。此次罚单涉及的两栋住宅均地处早期开发、开售的地块，2023年便已开盘，与项目目前在售的组团并不属于同一封闭小区。
值得一提的是，据现场销售介绍，“高得房率”依然是该项目的主要卖点之一，“77平方米的户型实际使用面积可以达到100平方米左右，可以做三房；92平方米的使用面积差不多可以到120平方米，可以做四房”。
卷得房率楼盘“人人自危”
自2023年11月实施的《广州市建筑工程容积率计算办法》放宽阳台和飘窗设计指标以来，高得房率产品大量涌现。在“得房率”竞赛中，部分开发商通过所谓“偷面积”将套内实用面积大幅提高，市场上出现得房率超过100%甚至达到140%的住宅。
业内人士指出，除了将装饰柱改建为结构柱，类似做法还包括前期压缩户内面积，后期改造阳台、花池和飘窗等。如此变相提高得房率，能增强销售竞争力，但也埋下隐患。
此次罚单最引人注目之处也正在于，查处发生在规划验收环节。力诚榕诚湾涉事楼栋于2023年取得建设工程规划许可证，报批阶段已过，却在验收时被发现违建。这打破了此前市场“只要前期规划获批就难以再被追究”的预期，意味着2023年11月以来扎堆涌现的新规、超新规项目，在尚未进入验收和交楼阶段前，都面临被倒查的风险。
此外，违建整改可能导致收楼时实测面积超出合同约定面积，因此购房者可能需补缴面积差额房款。有市场人士提醒，虽然罚款由开发商承担，但实测面积增加的风险最终可能转嫁给业主。
经测算，此次受影响的438套单位，平均每户违规增加的面积仅约0.45平方米。毕竟装饰柱改建带来的面积增量相对有限，但若监管部门进一步追查假飘窗、零飘窗等改造手法，所涉面积将大幅攀升，处罚力度和对项目的影响也将明显加重。
记者了解到，除力诚榕诚湾外，荔湾花地湾某改善盘和天河东某山景盘也已受到官方约谈或处罚，部分开发商甚至提前为旗下项目预留罚款备用金。业内人士透露，后续或有更多项目被纳入整治范围。
记者就相关问题咨询广州市规自部门，暂未获得回应。
将对灰色操作形成震慑
有消费者好奇：如果开发商“偷面积”能让购房者获得更大的套内面积，岂不美哉？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，事实并非如此。对消费者来说，未报批建设存在多重问题，容易引发安全隐患，可能面临验收不通过、无法按期交付、合同外改造难以追责等状况；且此类项目折算得房率后，其售价低于在售新房及同类二手房，形成不公平竞争，不利于市场稳定与居民资产稳定。
“十五五”规划纲要提出，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。去年正式实施的国家标准《住宅项目规范》，可以说是国家对“好房子”提出的底线要求，这一规范就对住宅层高、居住环境、适老化设计、住宅安全性等多方面提出要求。
监管收紧早有预兆。2025年8月，业内就已传出消息称广州将出台新规严打“偷面积”；今年3月的广州春季土地推介会上，规自部门明确把结构柱伪装等列为典型违规情形，表示将严防不规范设计与违规拆改。
专家介绍，目前，相关执行层面正通过高品质住宅建设意见进行纠偏，严防不规范设计与违规拆改。此次处罚对广州楼市“偷面积”灰色操作形成震慑，尤其是验收环节倒查的做法，将倒逼开发商在高赠送与合规之间做出选择。
[市民]
比起无效扩容
更看实际体验
其实，消费者购房时除了看套内面积，更看重这些面积是否好用。部分楼盘通过各种方式“偷”出阳台花池、飘窗等，纸面数据高了，使用效率未必高。以“偷”飘窗为例，有的楼盘得房率110%、飘窗全部打掉，就是比得房率120%、保留30厘米宽飘窗的房子好用。建议开发商还是在户型设计等方面下功夫，真正从居住者的角度出发。
——天河区居民吴先生
[专家]
期待后续监管
形成制度标准
所谓的新规产品、高品质产品，应该是在户型设计、功能完善、社区服务、全龄友好、配套设施上提高品质，提高业主的居住体验感，这才是“好房子”。“偷面积”不仅违反了建筑设计规范，还带来了安全隐患等问题。所以广州这次的行政处罚，也是一次动真格的表态。能否严格控制，主要看后续的监管能否长期、严格执行下去，形成制度标准。
——广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
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